做生意的人都知道，再赚钱的行业，不怕涌进来的商人多，谁都想分一杯羹，就怕有哄抬价格扰乱秩序的，如果得罪了消费者，谁都买不起了，再热闹的市场也有无人问津的一天。
楼市亦是如此。
过去一二线城市经济发展迅速，大量外来人口不断催生新的购房需求，一二线城市物以稀为贵，房子供不应求，涨价也是必然。
近几年，三四线城市也开始升温。房价每平米三五千时，大家的工资水平两三千左右还能接受，但现在越来越多的人不愿回老家发展，因为工资水平已远追不上房价的上涨速度，回去也是买不起房。
三四线楼市凭什么火热？棚改货币化是最主要的支撑力之一。大量补偿资金流入楼市势必抬高房价，尤其对那些人口流失、经济疲软的城市来说，棚改成为当地财政的主要收入。有些人搞不懂棚改与房价的关系，逻辑其实很简单，棚改就是定向把钱发给棚改户，增加市场购房需求，最终刺激房价上涨。
自2005年我国开始实施棚改，那时的方式还是以房换房的实物化安置为主。到2014年央行抵押补充贷款（PSL）创设，国开行开始用货币工具支持棚改，是导致三四线城市房价的水涨船高的直接原因，2015年棚改货币化的比率为29.9%，2017年已高达60%！
而导致三四线城市房价突飞猛进的另一个重要原因，就是寻利而来的开发商。一众老牌房企打着“农村包围城市”的策略，一股脑涌进三四线城市，凭借着强劲实力和好口碑，进驻到哪个城市，房价每平米至少上涨两三千是大概率事件，而这种推动和带动作用也是相互的。
业内公认的“三四线之王”碧桂园，就因为看准了周期，踏对了节奏，在上一个房地产周期其他开发商从三四线城市撤退之时，它却反其道而行，赚得盆满钵满，成为受益最多的那一个，2017年更一举挑落万科，拿下“宇宙第一大”房企的美誉。
近日，房企扎堆发布半年业绩报，毫无悬念，碧桂园的销售额又一次领跑，没记错的话，这已经是它坐上销冠位置的第三个年头了。
年中报显示，今年上半年碧桂园实现2020亿元营收，同比增长53.2%，毛利润548.6亿元，同比增长56.9%，权益合同销售面积约3129万平方米，三四线销售占比61%。不论是新购入土地还是销售项目的构成比例，三四线市场项目仍占据碧桂园的半壁江山。
眼下，随着棚改大限将至，三四五线楼市狂欢即将结束。2017年开始恒大就已经将土地储备的重点向一二线城市转移；几天前，万科在业绩会上明确表示，不会去非都市圈、城市群以外的四五线城市；融创也表示，这一轮房地产调控对三四五线城市的影响比较大，下半年可能会暂停拿地，不会考虑三四线。
而稳扎稳打耕耘三四线的碧桂园，也针对行情的冷暖变化做出部分微调，在新增拿地权益金额中，三四线项目占权益总土地代价的54%，一二线则占46%，可以看出，三四线未来还是会去，但更加注重均衡发展。
春江水暖鸭先知，开发商如此动作不是没有理由的，今年由于监管趋严，国管、信托、海外发债多重融资渠道全面收紧，开发商的“输血管”被割，销售受阻，偿债期就在眼前，要攒钱还债只能谨慎拿地布局，降价卖房快速甩货套现。
我们看到，短短一个月，全国已有十几个城市开发商开始走量降价卖房：一线城市广州最扎眼；番禺、增城两大楼盘降幅超20%；天津也不落下风，除了城六区，远郊超级大盘也开始直降1/3；杭州、郑州、合肥的新房、二手房降价把戏也频繁上演，中介每次都宣称“最后一套”，但几个月了最后一套仍未卖出去。
全国三四线城市也大致有这种情况：前几年受棚改影响住宅均价涨幅明显，2018-2019年仍有小幅上涨，但人口却增长迟缓，GDP更是低于全国一二线城市的平均水平。在这种情况下，房价下行是必然，所以现在不少项目的均价都有所下调，下降800-1200元/米属于正常现象。
可能有人会问，官方给出的数据是房价下跌，房企也在加速打折促销，购房需求也开始减少，但为什么我们这儿的三四线房价却还是和之前差不多啊，甚至有所上涨？其实，楼市本身都有自我调节的周期，三四线城市存在一定的滞后性，比如房价上涨时也是从一二线城市先涨，随后向三四线蔓延，房价下滑也是这个规律。其次，三四线的调控力度并没有一二线严厉，或许打击的只是部分城市的炒房热现象，对于真正的刚需需求影响并不大。
总之，对于三四线楼市的坏消息多过好消息，种种信号显示，未来这里的楼市必然重新“洗牌”。当然，大牌房企收缩阵营也不代表三四线就一定活不下去，市场这么大，总有擅长的领域可以搜寻，有些中小城市虽为三四线，但一样有好的发展前景。如果你是刚需购房者，一二线城市买房资金不足而必须回老家的三四线买房，站长在这里给出以下建议：
1. 选择未来人口流向多的地方，远离收缩型城市。人口决定了一个城市的最终命运，不论哪种收缩型城市，有一个共性就是人口持续不断流失。
鹤岗白菜房、乳山海景房跌回十年前，这些并不是孤立事件，而代表着全国某一类城市面临的窘境：市场交易不活跃、曾经的资源型城市目前资源枯竭、近五年人口流失严重。
大浪淘金，考验一座城市能否留得住人才，关键看自身有无产业，能不能提供就业机会。相关数据显示，近十年我国已有84座城市出现收缩，人口历经三年或以上的减少。
在目前发展中心城市、都市圈区域性抱团发展的趋势下，收缩型城市的房子最终只能无人问津。不妨选择环一线或环二线的三四线城市，毕竟背靠大树好乘凉，比如环北京的张家口，环上海的太仓、昆山等地，能有效承接大城市的外溢人口和产业。
2. 选择有价值的旅居地产，远离无运营能力的小城。近年来，我国旅游市场发展迅猛，2015年旅游人数达40亿人次，总收入超4万亿元，对应的文化及相关产业增值27235亿元，较同期GDP名义增速高4.6个百分点。
可以看出，未来文旅相关产业是经济增长的一个亮点。庞大市场带来的是旅居项目的应运而生，不论是出于个人资产的投资保值，还是为了追求更好的居住环境，旅游、养老、躲避一线城市的限购拥堵等，诸多理由都让购房者和开发商把眼光投向了旅游地产。
海南凭借热带气候、海天之景成为全国旅居人气最高的地方，每年春节假期去海南的机票能被炒到1万+，旺盛的人气也使这里的房地产市场一片繁荣，2017年海南房地产投资额占地区生产总值的46%。
有意思的是，每年总有一批人穿着貂来到四季如春的土地上，三亚的外地人口中有67%是东北人，海南2017年被岛外人士买走的2000万平商品房中，东北人的购买量接近1000万平。难怪网友开玩笑说，东北不再是三省，而是加上海南算四省了。
看到海南市场的兴起，开发商们终于按捺不住内心的投资热情，频频在沿海等有旅居概念的城市拿地。但市场不傻，不是所有海滨城市都适合做旅居地产。
十几年前就以海景房闻名的山东威海乳山，怎么也想不到今年的二手房价格腰斩，这也是不少旅游城市面临的通病——缺少商业配套，只有单调的海景并不足以吸引游客。所以，对于那些醉翁之意在房产而不在旅居的城市，还是不买为妙。
地产界大佬李嘉诚曾预言，未来五年楼市会迎来一次大洗牌。刚需买房可以，但投资客和炒房者妄想通过买房一夜暴富，未来只会作茧自缚。目前三四线楼市的僵局不是一朝一夕可以打破的，购房者需要擦亮双眼选择适合自己的“安全屋”，找对了方向也不是无利可图。
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